Ugovori o prijenosu prava vlasništva na stanovima, kućama ili zemljištima, često sadrže propuste koji kasnije uzrokuju sporove, blokade u zemljišnim knjigama i znatne troškove. Slijedi pregled najčešćih grešaka, uz praktične smjernice kako ih na vrijeme izbjeći. 

Nedovoljna provjera vlasništva i pravnih tereta 

Najkritičniji previd jest nedovoljna provjera stvarnog stanja vlasništva. Kupac često pregleda samo oglas, a preskače detaljan uvid u zemljišnoknjižni izvadak i katastarske podatke. 

• Provjerite upis vlasništva prodavatelja: mora biti uknjižen bez tereta (bez zabilježbi spora, ovrha ili plombi) 

• Identificirajte terete: hipoteke, služnosti, pravo prvokupa, zabilježbe ili sudske mjere mogu ograničiti raspolaganje nekretninom 

• Uskladite katastar i zemljišne knjige: razlike u površini ili čestici stvaraju rizik pri uknjižbi vlasništva kupca 

• Ako postoji bračna stečevina, zatražite suglasnost bračnog druga prodavatelja 

Neusklađeni podaci o nekretnini 

Netočni ili nepotpuni podaci najčešći su izvor odbijanja prijedloga za uknjižbu. 

• Podaci o nekretnini: katastarska općina, broj zemljišnoknjižne čestice, broj zgrade i posebnog dijela (kod etažiranih stanova), površina i namjena moraju odgovarati izvatku 

• Podaci o strankama: ime i prezime, adresa, OIB, broj osobnog dokumenta te način zastupanja (npr. punomoć) moraju biti točni i potpuni 

• Ako nastupaju suvlasnici, potrebno je navesti njihove idealne dijelove i suglasnosti 

Nejasno definiran predmet i cijena kupoprodaje 

Neodređen opis predmeta i neprecizna cijena otvaraju prostor za razna tumačenja. 

• Koristite potpune opise posebnog dijela nekretnine, pripadaka (parkirno mjesto, spremište) i pripadajućih udjela na zajedničkim dijelovima zgrade 

• Cijenu iskažite brojkama i slovima, a valutu i tečaj pojasnite. U kupoprodajnim odredbama predvidite što cijena uključuje (npr. namještaj, ugrađenu opremu) 

• U predugovornim fazama koristite precizan kupoprodajni izračun i priložite nacrte ili tlocrt kao sastavni dio ugovora 

Nepotpuno uređeni rokovi i uvjeti isplate 

Česte su pogreške oko dospijeća, escrow aranžmana i posljedica kašnjenja. 

• Razradite dinamiku plaćanja (predujam, kapara, završni iznos), rokove i uvjete oslobađanja sredstava 

• Predvidite escrow ili zaštićeni račun do predaje tabularne izjave i upisa vlasništva kupca 

• Ugovorite zatezne kamate i ugovorne kazne za zakašnjenje obje strane 

Izostanak jasnih klauzula o predaji posjeda i rizicima 

Ponekad ugovorom nije jasno precizirano kada i pod kojim uvjetima kupac preuzima nekretninu. 

• Odredite trenutak predaje posjeda (npr. po isplati cijene i ovjeri tabularne izjave) 

• Zapišite stanje brojila, predaju ključeva, napravite popis inventara i zapisnik o primopredaji 

• Uredite tko snosi troškove režija i pričuve do / od dana primopredaje nekretnine 

Propusti u tabularnoj izjavi i uknjižbi 

Bez valjane tabularne izjave upis vlasništva kupca neće biti moguć. 

• Tabularna izjava prodavatelja mora biti izričita, s točnim navođenjem nekretnine i cijene te ovjerena kod javnog bilježnika 

• Ugovorom predvidite rok u kojem je prodavatelj dužan predati tabularnu izjavu i posljedice neispunjavanja ugovorenog roka 

• Pripremite komplet dokumentacije za zemljišnoknjižni upis: ovjerene primjerke kupoprodajnog ugovora i tabularne izjave, dokaz o plaćenom porezu, pripadajuće priloge 

Potpisivanje bez prethodne pravne i tehničke provjere 

Potpisivanje kupoprodajnog ugovora bez dubinske provjere dokumentacije često završava sporovima. 

• Prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji angažirajte stručnjaka za pravnu provjeru i savjete 

• Pregledajte uporabnu dozvolu, energetski certifikat, suglasnosti suvlasnika i dokaz o plaćenim komunalijama 

• Kod kuća provjerite stvarno stanje s geodetom, a kod stanova usklađenost etažiranja s izvedenim stanjem 

Opasnosti korištenja neusklađenih predložaka 

Internet-predlošci često ne prate važeće propise i specifičnosti slučaja. 

• Predloške prilagodite konkretnom pravnom i činjeničnom okviru 

• Ugovorne klauzule moraju biti logički usklađene: odredbe o kapari, odustatnini, raskidu ugovora i naknadi štete ne smiju biti kontradiktorne 

• Uklonite suvišne ili neprovedive odredbe koje bi mogle poništiti ugovorom dogovorene prava i obveze 

Pogreške oko kapare, jamstava i ugovornih kazni 

Nepravilno definirana kapara ili jamstvo može otežati ostvarenje prava. 

• Jasno označite je li uplata predujam ili kapara te posljedice odustanka svake strane 

• Ako se koristi bankarska garancija ili fiducija, precizirajte uvjete aktivacije i rok važenja 

• Ugovorne kazne definirajte razmjerno potencijalnoj šteti i uskladite ih s rokovima 

Porezni i troškovni aspekti 

Zanemarivanje poreza i pristojbi stvara iznenadne izdatke. 

• Odredite tko plaća porez na promet nekretnina ili PDV (ovisno o statusu prodavatelja i vrsti nekretnine) 

• Precizirajte troškove javnog bilježnika, posrednika u prodaji, zemljišnoknjižnih pristojbi i geodetskih usluga 

• Ugradite klauzulu o suradnji pri dostavi potrebnih podataka poreznoj upravi 

Posebni režimi: bračna stečevina, suvlasništva i etažiranje 

Specifične situacije traže dodatne dokumente i klauzule. 

• Kod bračne stečevine potrebna je suglasnost bračnog druga ili dokaz da je riječ o vlastitoj imovini 

• Kod suvlasništva uredite prava prvokupa, razgraničenje posjeda i suglasnosti svih suvlasnika 

• Za posebne dijelove zgrada oslonite se na ispravno provedeno etažno vlasništvo i priložite elaborat o etažiranju 

Rizici kod kupnje u izgradnji i preprodaja 

Kupnja u ranoj fazi projekta nosi specifične rizike. 

• Ugovorite bankarsko jamstvo dovršetka ili osiguranje povrata uplaćenih iznosa 

• Definirajte mjerodavni tlocrt, tolerancije površine i posljedice odstupanja 

• Uredite prijenos ugovora i suglasnost investitora kod preprodaje prije uporabne dozvole 

Ovjera potpisa, punomoći i identifikacija 

Formalne pogreške oko identiteta i ovjera, blokiraju provedbu. 

• Potpisi stranaka i tabularna izjava moraju biti ovjereni. Ako potpisuje opunomoćenik, punomoć treba biti ovjerena s točnim opisom ovlasti 

• Ugovorom predvidite obvezu stranaka da podnesu sve dodatne dokumente potrebne za provedbu upisa 

Digitalno potpisani i elektronički dokumenti 

Elektronički formati dobivaju na važnosti, ali moraju zadovoljiti propisane standarde. 

• Ako se koristi kvalificirani elektronički potpis, provjerite usklađenost s pravilima o valjanosti e-dokumenata 

• Pri elektroničkoj predaji zemljišnoknjižnih prijedloga osigurajte ispravne formate i certifikate 

Kontrolna lista prije sklapanja ugovora 

Praktična kontrola smanjuje rizik od skupih pogrešaka, pa bi stoga trebalo: 

• Uskladiti sve podatke s izvatkom iz zemljišnih knjiga i katastrom 

• Pripremiti i provjeriti sve priloge: osobne dokumente, punomoći, energetski certifikat, uporabnu dozvolu, dokaz o podmirenim obvezama 

• Ugovorom precizirati cijenu, rokove, način plaćanja i uvjete predaje posjeda 

• Osigurati tabularnu izjavu, ovjeru kod javnog bilježnika i pripremu za uknjižbu vlasništva kupca 

Najčešće pogreške prodavatelja i kupca 

• Propusti prodavatelja: nepravodobna dostava tabularne izjave, prikrivanje tereta, odstupanja između stvarnog i ugovornog stanja, neuredni interni podaci i neusklađene izjave suvlasnika. 

• Propusti kupca: izostanak pravne provjere, plaćanje bez zaštitnih mehanizama, prihvaćanje neprecizno definiranih klauzula i oslanjanje na neprovjerene dokumente 

Kako pravilno formulirati odredbe ugovora o kupoprodaji 

Za pravnu sigurnost bitno je dosljedno i jasno ugovorno oblikovanje. 

• Koristite preciznu terminologiju: u tekstu jasno razlikujte prijenos vlasništva, predaju posjeda i prijenos rizika 

• Uključite zaštitne mehanizme: uvjetne klauzule, escrow račune, jasne rokove i posljedice neispunjenja 

• Pažljivo uskladite sve odredbe s lokalnim propisima, uz provjeru aktualne sudske prakse 

Terminologija i ispravna uporaba ključnih pojmova 

Radi jasnoće i provedivosti, obratite pozornost na ispravan oblik izraza. 

• Umjesto općenitog pojma “ugovor” u tekstu precizirajte “ugovor o kupoprodaji nekretnine" kad govorite o konkretnom pravnom poslu 

• Fraze poput “kupoprodaje nekretnina” i “kupoprodajnog iznosa” pridonose nedvosmislenosti odredbi 

• Prilikom navođenja “podataka” o stranama i “dokumentacije” za upis, izbjegavajte skraćenice i nejasne opise; svaki podatak treba biti provjerljiv i potkrijepljen odgovarajućim dokumentom