Najčešće greške u ugovoru o kupoprodaji nekretnine

Provjerite upis vlasništva prodavatelja: mora biti uknjižen bez tereta (bez zabilježbi spora, ovrha ili plombi) 

Identificirajte terete: hipoteke, služnosti, pravo prvokupa, zabilježbe ili sudske mjere mogu ograničiti raspolaganje nekretninom 

Uskladite katastar i zemljišne knjige: razlike u površini ili čestici stvaraju rizik pri uknjižbi vlasništva kupca 

Ako postoji bračna stečevina, zatražite suglasnost bračnog druga prodavatelja 

Podaci o nekretnini: katastarska općina, broj zemljišnoknjižne čestice, broj zgrade i posebnog dijela (kod etažiranih stanova), površina i namjena moraju odgovarati izvatku 

Podaci o strankama: ime i prezime, adresa, OIB, broj osobnog dokumenta te način zastupanja (npr. punomoć) moraju biti točni i potpuni 

Ako nastupaju suvlasnici, potrebno je navesti njihove idealne dijelove i suglasnosti 

Koristite potpune opise posebnog dijela nekretnine, pripadaka (parkirno mjesto, spremište) i pripadajućih udjela na zajedničkim dijelovima zgrade 

Cijenu iskažite brojkama i slovima, a valutu i tečaj pojasnite. U kupoprodajnim odredbama predvidite što cijena uključuje (npr. namještaj, ugrađenu opremu) 

U predugovornim fazama koristite precizan kupoprodajni izračun i priložite nacrte ili tlocrt kao sastavni dio ugovora 

Razradite dinamiku plaćanja (predujam, kapara, završni iznos), rokove i uvjete oslobađanja sredstava 

Predvidite escrow ili zaštićeni račun do predaje tabularne izjave i upisa vlasništva kupca 

Ugovorite zatezne kamate i ugovorne kazne za zakašnjenje obje strane 

Odredite trenutak predaje posjeda (npr. po isplati cijene i ovjeri tabularne izjave) 

Zapišite stanje brojila, predaju ključeva, napravite popis inventara i zapisnik o primopredaji 

Uredite tko snosi troškove režija i pričuve do / od dana primopredaje nekretnine 

Tabularna izjava prodavatelja mora biti izričita, s točnim navođenjem nekretnine i cijene te ovjerena kod javnog bilježnika 

Ugovorom predvidite rok u kojem je prodavatelj dužan predati tabularnu izjavu i posljedice neispunjavanja ugovorenog roka 

Pripremite komplet dokumentacije za zemljišnoknjižni upis: ovjerene primjerke kupoprodajnog ugovora i tabularne izjave, dokaz o plaćenom porezu, pripadajuće priloge 

Prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji angažirajte stručnjaka za pravnu provjeru i savjete 

Pregledajte uporabnu dozvolu, energetski certifikat, suglasnosti suvlasnika i dokaz o plaćenim komunalijama 

Kod kuća provjerite stvarno stanje s geodetom, a kod stanova usklađenost etažiranja s izvedenim stanjem 

Predloške prilagodite konkretnom pravnom i činjeničnom okviru 

Ugovorne klauzule moraju biti logički usklađene: odredbe o kapari, odustatnini, raskidu ugovora i naknadi štete ne smiju biti kontradiktorne 

Uklonite suvišne ili neprovedive odredbe koje bi mogle poništiti ugovorom dogovorene prava i obveze 

Jasno označite je li uplata predujam ili kapara te posljedice odustanka svake strane 

Ako se koristi bankarska garancija ili fiducija, precizirajte uvjete aktivacije i rok važenja 

Ugovorne kazne definirajte razmjerno potencijalnoj šteti i uskladite ih s rokovima 

Odredite tko plaća porez na promet nekretnina ili PDV (ovisno o statusu prodavatelja i vrsti nekretnine) 

Precizirajte troškove javnog bilježnika, posrednika u prodaji, zemljišnoknjižnih pristojbi i geodetskih usluga 

Ugradite klauzulu o suradnji pri dostavi potrebnih podataka poreznoj upravi 

Kod bračne stečevine potrebna je suglasnost bračnog druga ili dokaz da je riječ o vlastitoj imovini 

Kod suvlasništva uredite prava prvokupa, razgraničenje posjeda i suglasnosti svih suvlasnika 

Za posebne dijelove zgrada oslonite se na ispravno provedeno etažno vlasništvo i priložite elaborat o etažiranju 

Ugovorite bankarsko jamstvo dovršetka ili osiguranje povrata uplaćenih iznosa 

Definirajte mjerodavni tlocrt, tolerancije površine i posljedice odstupanja 

Uredite prijenos ugovora i suglasnost investitora kod preprodaje prije uporabne dozvole 

Potpisi stranaka i tabularna izjava moraju biti ovjereni. Ako potpisuje opunomoćenik, punomoć treba biti ovjerena s točnim opisom ovlasti 

Ugovorom predvidite obvezu stranaka da podnesu sve dodatne dokumente potrebne za provedbu upisa 

Ako se koristi kvalificirani elektronički potpis, provjerite usklađenost s pravilima o valjanosti e-dokumenata 

Pri elektroničkoj predaji zemljišnoknjižnih prijedloga osigurajte ispravne formate i certifikate 

Uskladiti sve podatke s izvatkom iz zemljišnih knjiga i katastrom 

Pripremiti i provjeriti sve priloge: osobne dokumente, punomoći, energetski certifikat, uporabnu dozvolu, dokaz o podmirenim obvezama 

Ugovorom precizirati cijenu, rokove, način plaćanja i uvjete predaje posjeda 

Osigurati tabularnu izjavu, ovjeru kod javnog bilježnika i pripremu za uknjižbu vlasništva kupca 

Propusti prodavatelja: nepravodobna dostava tabularne izjave, prikrivanje tereta, odstupanja između stvarnog i ugovornog stanja, neuredni interni podaci i neusklađene izjave suvlasnika. 

Propusti kupca: izostanak pravne provjere, plaćanje bez zaštitnih mehanizama, prihvaćanje neprecizno definiranih klauzula i oslanjanje na neprovjerene dokumente 

Koristite preciznu terminologiju: u tekstu jasno razlikujte prijenos vlasništva, predaju posjeda i prijenos rizika 

Uključite zaštitne mehanizme: uvjetne klauzule, escrow račune, jasne rokove i posljedice neispunjenja 

Pažljivo uskladite sve odredbe s lokalnim propisima, uz provjeru aktualne sudske prakse 

Umjesto općenitog pojma “ugovor” u tekstu precizirajte “ugovor o kupoprodaji nekretnine" kad govorite o konkretnom pravnom poslu 

Fraze poput “kupoprodaje nekretnina” i “kupoprodajnog iznosa” pridonose nedvosmislenosti odredbi 

Prilikom navođenja “podataka” o stranama i “dokumentacije” za upis, izbjegavajte skraćenice i nejasne opise; svaki podatak treba biti provjerljiv i potkrijepljen odgovarajućim dokumentom