Sve o pravilu koje je diglo buru! Komasacija ipak nije otimanje zemlje. Ona ostaje vlasnicima

Urbana komasacija relativno je nepoznat pojam u Hrvatskoj, a zbog njega je nastala prava politička bura jer je uvode upravo usvojenim Zakonom o prostornom uređenju. Upravo zbog nje saborska je oporba, predvođena SDP-om i Možemo!, najavila ustavnu tužbu, a zatim i prikupljanje potpisa kroz referendum kako bi se srušio cijeli zakon. Oporba tvrdi da se time omogućuje da privatni investitor koji ima 51 posto zemljišta može izvlastiti ostalih 49 posto vlasnika za svoje projekte, pa makar se oni tome i protivili. I zato su ovu odredbu proglasili "otimačinom zemlje" i "privatizacijom 2.0". Međutim, to baš i nije tako.

ŽESTOKE KRITIKE OPORBE Plenković komentirao 'Bačićeve zakone': 'Nisam shvatio što je tu protuustavno. Dobri su...'

Zakonske odredbe o komasaciji u hrvatskom zakonu veoma su slične onima u Njemačkoj, gdje se provodi 200 godina, Španjolskoj i Francuskoj. Komasacija je okrupnjavanje i reparcelarizacija zemljišta koja je nužna kako bi se neko građevinsko područje uredilo - i ona je alternativa izvlaštenju i/ili kupnji. Prema upravo usvojenom zakonu, preduvjet je urbanistički plan uređenja ili urbanistički projekt, kojima će odrediti gdje će biti ceste, parkovi, gdje javni sadržaj poput vrtića, a gdje ostaju građevinske parcele. Zemljišta nad kojim se provodi urbana komasacija unutar plana su većinom nepravilnog oblika ili neprimjerena za gradnju (primjerice uska dugačka parcela od 1000 kvadrata).

Zakon propisuje da vlasnici zemljišta nakon komasacije dobivaju zemljište iste vrijednosti koje su unijeli. Dakle, prvi cilj komasacije nije oduzimanje i izvlaštenje nego uređenje parcela nepravilnog oblika, pri čemu vlasnici ostaju vlasnici zemlje, ali ona ima drukčiji oblik. Svakome dodjeljuju jednaku kvadraturu razmjerno unesenoj, koja je razmjerno umanjena za cestu, park i ostale javne potrebe. Zemljište je manje, ali je urbanistički privedeno svrsi - što mu diže vrijednost. Ako je netko imao hipoteku na zemlji, ona se prenosi na novu parcelu. A ako bi bilo odstupanja, vlasnici koji su dobili malo manju vrijednost dobivaju naknadu iz kompenzacijskog fonda, a oni koji su dobili malo veću moraju u njega uplatiti novac.

Zagreb: Izjave ministara nakon 131. sjednica Vlade | Foto: Sanjin Strukic/PIXSELL

Koga se može izvlastiti, odnosno tko bi mogao izgubiti zemlju? Zakon to predviđa iznimno, ako su ispunjena kumulativno dva uvjeta - ako je zemljište manje od najmanje građevinske parcele i ako je manje od 10 posto ukupnog zemljišta. Dakle, primarno vlasnici dobivaju zemlju, a tek oni najmanji dobivaju tržišnu naknadu pri izvlaštenju. To je potpuno različito od izvlaštenja u Zagorju, gdje je investitor u solare pokrenuo izvlaštenje nad hektarima privatne zemlje.

Jedan ili više vlasnika koji prelaze 51 posto površine mogu pokrenuti komasaciju, ali je oni ne provode. Opet mogu to zahtijevati samo ako postoji urbanistički plan, ako dobiju suglasnost lokalne uprave, a na kraju sve provodi komasacijsko povjerenstvo. I zemljište većinskih ili većinskog vlasnika se komasira i od njega se oduzima za javne potrebe jednako kao i onih manjinskih. Prema komasaciji, ne može vlasnik 51 posto zemljišta postati vlasnik preostalih 49 posto kroz izvlaštenje. Ali onaj tko pokreće komasaciju mora osigurati i novac za kompenzacijski fond.

U većini slučajeva komasaciju pokreće javna uprava. U Francuskoj to rade privatni suvlasnici, ali ondje je propisano da mora biti minimalno pola suvlasnika koji imaju 2/3 zemljišta ili dvije trećine suvlasnika koji imaju barem polovicu zemlje. I u Španjolskoj je propisano da 2/3 vlasnika mogu pokrenuti komasaciju. Sve tri zemlje imaju mogućnost isplate naknade onima koji se protive, odnosno izvlaštenja, ali to se iznimno rijetko događa. Dakle, kod nas mogu lakše privatni (su)vlasnici pokrenuti komasaciju, ali je zato propisano da pozitivno mišljenje daje lokalna uprava. Sandra Benčić iz Možemo! zato i smatra da bi to trebalo pasti na Ustavnom sudu - jer je postotak niži nego u Europi.

KOMENTIRALA ZA N1 Orešković o privatnoj tužbi Parage i 'Bačićevim' zakonima: 'Što dalje, i bubrege će vaditi?'

Još je nekoliko važnih odredbi u zakonu. Ako unutar komasacije ima i državnog zemljišta - propisuje se da se na njemu planira infrastruktura poput cesta. Dakle, svim vlasnicima to je dobro jer im neće oduzimati njihove dijelove za infrastrukturu nego će potpuno preraspodijeliti državnu zemlju. Ali ima i nepoznanica. Tek će se odrediti trošak komasacije, sastav povjerenstva i način podnošenja zahtjeva. Ministar Branko Bačić mora donijeti uredbu.

- Komasacija je izvrstan alat da se zemljište na temelju urbanističkog plana privede boljoj namjeni. Sve ćemo vidjeti još nakon uredbe i u provedbi. Pravila i provedba moraju biti takvi da se nikako ne smije dogoditi ono što se oporbeni zastupnici pribojavaju: da oni kojima je na prvome mjestu profit lako dođu do tuđih parcela - kaže Rajka Bunjevac, predsjednica Hrvatske komore arhitekata. 

U komasacijsku masu ulaze neuređena građevinska zemljišta 100.000 m²

Parcele mnogih vlasnika izgledaju kao na ilustraciji gore. Za njih lokalna uprava mora donijeti plan uređenja koji će odrediti gdje idu kuće, gdje ceste, gdje park, gdje, primjerice, vrtić. Sve zemljište ulazi u jednu komasacijsku masu i svaki vlasnik zna koliko je posto njegove zemlje. Razmjerno tome, svakome uzimaju za ceste i javnu namjenu. Sve provodi povjerenstvo, a na kraju odobrava ministarstvo. Privatni vlasnici mogu pokrenuti proces komasacije, ali ga oni neće provoditi.

Foto: 24sata

Nakon komasacije vlasnici dobivaju uređene parcele pravilnog oblika

Zemljište za obiteljsko naselje trebalo bi izgledati kao ova ilustracija nakon komasacije. Vlasnici nepravilnih parcela sad imaju pravilne građevinske parcele, koje su urbanizirane i to im diže vrijednost. One su umanjene za javni sadržaj poput ceste ili parka. Ako je u komasaciji i državna zemlja, onda isključivo na nju ide javni sadržaj. Samo oni koji imaju zemljište manje od najmanje građevne parcele i manje od 10 posto zemljišta mogu biti isplaćeni po tržišnim cijenama po kvadratu.