Novi zakoni daju investitorima mogućnost gradnje bez višegodišnjeg čekanja urbanističkih planova. Daje im i dodatnu mogućnost izvlaštenja tuđeg privatnog zemljišta na područjima gdje su većinski vlasnici
VELIKA PROMJENA REGULATIVE
Nova Bačićeva pravila: Pripuz i Nobilo će moći dobiti dozvole i graditi mimo volje Tomaševića!
Čitanje članka:
3
min
Vlada je ovog tjedna usvojila novi Zakon o prostornom uređenju i Zakon o gradnji, a nakon rasprave i izglasavanja u Saboru trebali bi stupiti na snagu do kraja godine. Donose niz noviteta, od bržeg i digitaliziranog izdavanja građevinskih dozvola do pojednostavljenja procedura. Ali i neke odredbe o kojima se u javnosti nije mnogo raspravljalo.
Jedna od njih odnosi se na to da investitori više neće morati unedogled čekati donošenje detaljnih planova uređenja (DPU) kako bi započeli svoje projekte. Ti planovi precizno određuju što se na određenom prostoru može graditi, od rasporeda prometnica, zgrada i javne infrastrukture, te su po hijerarhiji niži od prostornih planova i Generalnog urbanističkog plana. No, bez njih nema gradnje.
Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, na čijem je čelu HDZ-ov Branko Bačić, sada predlaže novinu nazvanu "iskaz interesa za gradnju". Prema toj odredbi, investitor može iskazati interes za gradnju, a ako grad ili općina u roku od dvije godine ne donese propisani detaljni plan ili ne opremi zemljište infrastrukturom, investitor sam može izgraditi ceste, infrastrukturu i objekte u skladu s višim planom. Dozvole će mu izdavati Ministarstvo, dok će grad ili općina i dalje morati riješiti imovinsko-pravne odnose. Svi troškovi koje investitor uloži u izgradnju infrastrukture odbili bi se od komunalnog doprinosa, a moguće i od komunalne naknade koju kasnije plaćaju vlasnici nekretnina.
Ova odredba daje novi alat investitorima nasuprot lokalnim vlastima, jer su dosad mnogi morali godinama čekati i nisu mogli ništa poduzeti. Međutim, brojni lokalni zavodi za planiranje tijekom javne rasprave upozorili su na upitnu ustavnost te odredbe, kojom se gradovima i općinama oduzima pravo da samostalno uređuju izgled svojih prostora.
Izvrstan primjer što ta promjena znači može se vidjeti na zagrebačkom slučaju Müllerova brijega, gdje Petar Pripuz sa svojim partnerima već godinu i pol čeka donošenje osnovnog programa za izradu detaljnijeg plana. U tom projektu sudjeluje i Ante Nobilo, a ista se pravila mogu primijeniti i na Nobilov drugi projekt – nebodere uz Savu. Za nebodere je gradska uprava, predvođena Tomislavom Tomaševićem, poništila UPU (urbanistički plan uređenja), dok za Müllerov brijeg treba donijeti novi plan. Ali to je malo vjerojatno, s obzirom na sporne okolnosti stjecanja zemljišta i sukob investitora s gradskom upravom.
Müllerov brijeg obuhvaća 285.000 četvornih metara na Črnomercu, a Pripuz ondje planira nekoliko stotina stanova, poslovne prostore, dječji vrtić, školu i dvoranu. Bez UPU-a ne može ništa. Kad novi zakon stupi na snagu, on ili bilo koji drugi investitor u Hrvatskoj moći će podnijeti iskaz interesa za gradnju. Ako lokalna uprava ne donese plan ili ne izgradi ceste i infrastrukturu, to će investitor moći učiniti sam, i to po pravilima višeg plana, koji nisu toliko detaljni.
Kada mu Ministarstvo izda dozvole za infrastrukturu i ona bude izgrađena, lokalna uprava će morati izdati dozvola za ostale objekte.
– Ovim se ne oduzima pravo lokalnoj upravi da uređuje svoje područje, ali ih se primorava da donose planove koje su sami propisali – za što dosad nije bilo sankcija. Primjerice, u Zagrebu je predviđeno više od 140 detaljnih planova, a doneseno ih je manje od 50, dok je u prošlom mandatu usvojeno tek nekoliko novih. Tim bi tempom trebalo nekoliko mandata da se svi donesu. Život ne može čekati, – opravdava sugovornik iz Ministarstva razlog zakonske izmjene.
No, to nije jedina važna promjena. Pod obrazloženjem gradnje stanova za priuštivi najam, uvode se još dvije velike novosti.
Prva je "urbanistički projekt" – novi instrument kojim bi Ministarstvo u suradnji s lokalnom upravom moglo brže transformirati područje za priuštivo stanovanje, bez dugotrajne procedure izmjene planova. Na temelju takvog projekta moguće bi bilo izdati i građevinske dozvole. S njim je povezana i "urbana komasacija", dosad poznata samo u poljoprivredi, a sada uvedena i u urbanističke procese. Njome se okrupnjavaju čestice zemljišta, a određeno je da je od "državnog interesa" – što znači da omogućuje i izvlaštenje privatnih parcela. To se povezuje s Nacionalnom strategijom stambene politike, prema kojoj grad i država mogu, primjerice, prepustiti zemljište u zamjenu za dio stanova namijenjenih priuštivom stanovanju. Time se otvaraju nove mogućnosti, ali i rizici pogodovanja i zlouporaba.Komasaciju će moći pokrenuti i 51 posto vlasnika unutar određenog plana – što može uključivati velike investitore koji drže većinu zemljišta i imaju sukobe s manjim vlasnicima.
Država će također moći, neovisno o lokalnim planovima, izdavati dozvole za strateške projekte. Također, gradovima i općinama uvodi se nova restrikcija: neće smjeti širiti građevne zone ako postojeće nisu komunalno opremljene cestama i infrastrukturom.
Sve što je bitno, na dohvat ruke
Skini aplikaciju za najbolje iskustvo portala. Čitaj, komentiraj i budi uvijek u toku s najnovijim vijestima.
Odaberi temu koju želiš pratiti
Primaj sve nove vijesti o temi i budi u tijeku
