Vlada želi otkupiti zemljište za tek 338 eura po kvadratu kako bi gradila svoj novi uredski kompleks, na što ostalih pet suvlasnika ne pristaje i traži novu procjenu. Procjenu radili ljudi koje imenuje Bačić i njegov suradnik
EKSKLUZIVNO
Država želi kupiti Vjesnik za siću i sama određuje cijenu! Evo tko ga je procijenio i koliko nude...
Čitanje članka:
6
min
Ugovor o rušenju Vjesnika je bez prisustva javnosti potpisan u četvrtak s tvrtkom Eurco, ali pojavio se novi ozbiljan problem s nekretninom. Ministar Branko Bačić prošloga je mjeseca najavio da će država na kraju otkupiti oko 37 posto udjela pet privatnih vlasnika. U strategiji upravljanja imovinom zacrtao je da će na mjestu Vjesnika niknuti novi državni kompleks u kojem će se smjestiti barem dio ministarstava i državnih ureda, čime bi se ostvarile uštede na najmu.
POGLEDAJTE VIDEO:
Pokretanje videa...
01:22
Međutim, ono što ministar Bačić nije spomenuo jest cijena po kojoj država planira otkup. Saznajemo da se svih pet suvlasnika izričito protivi ponuđenoj cijeni zemljišta, smatrajući je preniskom. Zato traže novo, neovisno vještačenje realne tržišne vrijednosti. Osim toga, sumnjaju u objektivnost postojeće procjene jer ju je izradilo Visoko procjeniteljsko povjerenstvo, čije članove imenuje upravo ministar Bačić. Pojednostavljeno, država kao kupac određuje ljude iz vlastitog tijela da procjenjuju nekretninu koju država želi kupiti, i to po što nižoj cijeni. Prema stručnjacima s kojima smo razgovarali, procjena sadrži niz nelogičnosti.
Kompleks Vjesnika jedinstven je u Zagrebu po svom položaju jer je na križanju Slavonske i Savske ceste. Ipak, u procjeni stoji da kvadrat zemljišta vrijedi samo 338,45 eura bez PDV-a. Procjena je izrađena u srpnju, prije požara, a prema njoj, primjerice, kvadrat uredskog prostora u neboderu vrijedi samo 700 eura nakon odbitka troškova ulaganja. Usporedbe radi, državni Hrvatski olimpijski odbor platio je kvadrat uredskog prostora u istom kompleksu oko 2500 eura.
S obzirom na to da je neboder izgorio i da će ga država srušiti, vrijednost uredskog prostora postaje nebitna, ali upozorava na neobičnosti u procjeni. Ono što ostaje je vrijednost zemljišta, s kojom se petero suvlasnika ne slažu. Ukupno 37 posto u više od 32.000 kvadrata zemljišta drže: Fortenova, Allegheny Financial, VLM Cvjetno nekretnine, Plavi radio i Krešo Čuljak, s time da posljednje dvije pravne osobe posjeduju manje od 2,5 posto ukupne površine.
Kako je državno povjerenstvo došlo do cijene od 338,45 eura po kvadratu? Temeljili su procjenu na usporedbi sličnih transakcija zemljišta slične namjene i izgrađenosti, ali u cijenu nisu uključili potencijal lokacije, koja je neusporediva s ostalim lokacijama u analizi. Osim toga, iz analize su eliminirane transakcije koje bi mogle povećati cijenu.
Najprije su izabrali 15 transakcija, ali su odbacili njih deset i procjenu temeljili na preostalih pet. Stručnjaci koji su nam pomogli ističu da je navedeno kako su te transakcije isključene zbog "odstupanja u cijeni", no nije obrazloženo o kakvim je točno odstupanjima riječ, pa ona nisu uzeta u obzir u procjeni. Primjerice, među odbačenima su dvije prodaje zemljišta kraj zagrebačkog rotora, gdje je također dopuštena gradnja visokih objekata. Ta su zemljišta 2024. prodana po cijeni od 800 eura za kvadrat, no nisu uzeta u obzir za procjenu Vjesnikova zemljišta.
Pitanja se otvaraju i oko vrednovanja pet preostalih transakcija.
- Slijedom logike te procjene, sva zemljišta poslovne namjene u Zagrebu vrijede jednako, bilo da su na Trgu bana Jelačića, u Novom Zagrebu ili Brezovici. To, naravno, nije točno - rekao nam je jedan stručnjak.
Primjerice, u prosjek je uvršteno zemljište na Kajzerici prodano za 463 eura po kvadratu. Kajzerica je kvart u Novom Zagrebu, a zemljište je prodano 27 posto skuplje od procijenjene vrijednosti Vjesnikova zemljišta. Drugi primjeri dodatno ruše prosjek, poput nekretnine prodane u ovršnom postupku u Utrinama. Nije jasno zašto je ta nekretnina uključena u procjenu, ali čak i s tim ovršnim postupkom cijena je bila 509 eura po kvadratu. Uključeno je i zemljište u Utrinama koje je 2023. prodano za više od 384 eura po kvadratu. Iako su brojne transakcije izbačene, čak i one koje su ostale u analizi, pokazuje se da je i na znatno udaljenijim lokacijama zemljište prodavano skuplje od 338,45 eura, koliko država sad nudi privatnim suvlasnicima.
Dodatno je vrijednost smanjena i jer su procjenitelji sami izračunali kolika bi mogla biti izgrađenost na temelju postojećeg stanja iako je jasno da se u budućnosti može graditi više na slobodnim prostorima.
Ministarstvo smo pitali hoće li provesti nadzor nad radom povjerenstva i smatra li procjenu realnom s obzirom na iznesene okolnosti.
- Prema tad važećem GUP-u Grada Zagreba, predmetna lokacija imala je posebna pravila zaštite i Ministarstvo nema razloga sumnjati u procjenu Visokog procjeniteljskog povjerenstva - odgovorili su.
Samo imenovanje članova povjerenstva koje je izradilo procjenu otvara pitanje interesne povezanosti i mogućeg sukoba interesa. Iz ministarstva tvrde da toga nema i da su sva imenovanja isključivo stručna.
Procjenu Vjesnika izradilo je tročlano povjerenstvo koje je imenovao Željko Uhlir, državni tajnik u Bačićevu ministarstvu. Sva tri člana su ujedno i članovi Visokog procjeniteljskog povjerenstva koje je imenovao Bačić, a za svoj rad primaju naknadu od 265 eura za svaki mjesec kad VPP zasjeda.
Procjenu Vjesnika vodio je Dean Čizmar, a pomoćnici su bili Zdravko Zorić i Dino Brčić. Čizmar je profesor na Tehničkom veleučilištu u Zagrebu i vlasnik tvrtke koja se bavi procjenama. Ministarstvo je potvrdilo da je njegovoj tvrtki isplaćen 4791 euro bruto za procjenu zemljišta Vjesnika, dok su tvrtke preostale dvojice članova dobile po 922 eura bruto.
Čizmar je blisko povezan s Uhlirom, također procjeniteljem. Uhlir je HNS-ov državni tajnik u ministarstvu i predsjednik Visokog procjeniteljskog povjerenstva. Do prije nekoliko godina bio je predavač na Tehničkom veleučilištu, a ministarstvo kaže da više nije predavač na istom učilištu kao i Čizmar. Uhlir je i osnivač Politehničkog društva vještaka i procjenitelja (PDVP), čiji je i predsjednik. Njegov zamjenik u udruzi je upravo Dean Čizmar, a jedan od osnivača je i Zdravko Zorić. Treći član, Dino Brčić, član je druge udruge procjenitelja, nevezane uz Uhlira, Čizmara i Zorića.
POGLEDAJTE GALERIJU:
Ministarstvo tvrdi da njihova međusobna povezanost ne predstavlja sukob interesa te da je, iako je Uhlir potpisivao njihovo imenovanje u komisiju, odluku prethodno donijelo cijelo povjerenstvo.
- Gospodin Uhlir nije osobno imenovao članove u komisiju za izradu procjene. Imenovani su ovlašteni procjenitelji iz dviju različitih udruga, a ne postoji nikakav sukob interesa. U Hrvatskoj postoje samo dvije udruge građana koje okupljaju prvenstveno vještake tehničkih struka (HDSViP i PDVP), obje su dobrovoljne i neprofitne, pa nema osnove za postojanje sukoba interesa - poručuju iz ministarstva.
Dodaju i da je spornu procjenu dodatno kontroliralo ministarstvo, a zatim i Visoko procjeniteljsko povjerenstvo koje imenuje Bačić, čiji je predsjednik Uhlir. To, prema njihovim riječima, jamči da je procjena izrađena stručno i realno.
32.558
površina je zemljišta cijelog kompleksa Vjesnika. Vlada želi tu graditi svoje zgrade.
37 posto
Država je većinski vlasnik kompleksa, ali 37 posto je u suvlasništvu pet tvrtki i privatnih osoba.
338,4 eura
To je cijena po četvornome metru koju nudi država kako bi otkupila zemljšte.
800
eura je bila cijena kvadrata zemljišta za neboder pored rotora još 2024. godine, ali to nije uzeto u obzir.
5,3 mil. €
bit će plaćeno ukupno rušenje Vjesnika. Izvođač je Eurco i još službeno nisu objavili metodu.
8000
tona otpada. Toliko bi ga trebalo ostati nakon rušenja kompleksa. Od toga je oko 6000 tona betona.
Tri mjeseca
krajnji je rok za uklanjanje kompleksa. Za mjesec dana bi se trebao otvoriti podvožnjak.
Sve što je bitno, na dohvat ruke
Skini aplikaciju za najbolje iskustvo portala. Čitaj, komentiraj i budi uvijek u toku s najnovijim vijestima.
Odaberi temu koju želiš pratiti
Primaj sve nove vijesti o temi i budi u tijeku
