Agentica za nekretnine: Tržište usporava, a potrebe ostaju iste

Mnogi više ne mogu podizati iznose kredita koje su donedavno mogli, pa se očekuje veći pomak prema dugoročnom najmu i potrazi za povoljnijim, alternativnim lokacijama izvan velikih gradova. Iva Lučić, direktorica agencije za nekretnine Cornerstone, otkriva nam što nas još čeka u budućnosti na tržištu.

POGLEDAJTE VIDEO:

Pokretanje videa...

01:28

Zagreb: Iva Lučić, direktorica agencije za nekretnine Cornerstone | Video: 24sata/Sandra Šimunović/Pixsell

Kako ocjenjujete trenutačno stanje na tržištu nekretnina u Hrvatskoj - jesmo li dosegli vrhunac cijena ili možemo očekivati daljnji rast?

Cijene nekretnina u Hrvatskoj i u jesen 2025. ostaju visoke, a tržište još pokazuje znakove rasta. Ipak, u svakodnevnom poslovanju ne vidim dokaze kako smo dosegli konačni vrhunac - daljnji trend ovisit će o nizu faktora poput kamata, turističke sezone i državnih mjera usmjerenih na poreze i kratkoročne najmove. Kratkoročno se očekuje nastavak rasta, ali blažim tempom nego prethodnih godina. Obala i Zagreb i dalje predvode po potražnji i cijenama, dok manja mjesta bilježe sporiji rast. U iduće dvije do tri godine moguće je postupno smirivanje tržišta, osobito ako porastu kamate ili država poveća ponudu stanova za dugoročni najam. Unatoč svemu, potražnja ostaje snažna - strani kupci, investitori i turisti i dalje održavaju cijene visokima. No ako dođe do pada turizma ili poskupljenja kredita, tržište bi moglo doživjeti i manju korekciju. Ukratko, nekretnine zasad ostaju sigurna, ali ne i bezrizična investicija.

Foto: Sandra Simunovic/Pixsell

Broj kupoprodaja pada, a cijene i dalje rastu. Što nam to govori o pravoj slici tržišta?

Unatoč padu broja kupoprodaja, cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu - prvenstveno zbog manjka ponude novogradnji. Potražnja je i dalje veća od ponude, pa tržište ne pokazuje znakove značajnijeg smirivanja. Investicijske kupnje i dalje čine oko petinu svih transakcija, a to pokazuje da građani nekretnine vide kao sigurno ulaganje u nestabilnim vremenima. Zagreb ostaje najaktivnije tržište, iako se bilježi pad broja transakcija u usporedbi s prethodnim godinama. Glavni problem ostaje isti - premalo se gradi, a postojeći stanovi su zastarjeli i često precijenjeni - u smislu da vlasnici starijih stanova očekuju postići identičnu cijenu kao i novogradnje u njihovoj okolici. Stoga je tržište tromo jer vlasnici nerado snižavaju cijene.

Banke su postrožile uvjete kreditiranja - veći vlastiti ulog i stroži omjeri zaduženja. Kako to utječe na građane, a kako na investitore?

Rastuće cijene nekretnina i smanjena kreditna sposobnost građana sve više ograničavaju mogućnost kupnje stanova. Mnogi više ne mogu podizati iznose kredita koje su donedavno mogli, pa se očekuje veći pomak prema dugoročnom najmu i potrazi za povoljnijim, alternativnim lokacijama izvan velikih gradova. Trend selidbe prema prigradskim i manje urbanim područjima sve je izraženiji - kupci tamo traže više prostora, mirniji život i pristupačnije cijene. Investitori svakako prate te trendove te je gradnja povećana u prigradskim i manje urbanim područjima. U područjima, pak, s kroničnim nedostatkom stanova (npr. Zagreb, obala), cijene novogradnje ostat će stabilne jer je ponuda i dalje ograničena.

Foto: Privatni album

Koliko viši troškovi zaduživanja i skuplji krediti ograničavaju potražnju i kakvu prilagodbu očekujete od banaka ili države?

Rastući troškovi kredita otežavaju mladima kupnju prve nekretnine, a država djeluje kroz povrat dijela PDV-a i oslobođenje poreza na promet nekretnina na kupnju prve nekretnine mladima do 45 godina. Smatram da bi se podrška trebala proširiti i na financiranje gradnje stanova za mlade i osobe u potrebi te na unapređenje zakona o dugoročnom najmu. Ciljane mjere uključuju porezne olakšice i poticaje za dugoročni najam, energetsku obnovu stanova te transparentniju evidenciju kratkoročnih najmova. Očekuje se i gradnja pristupačnih stanova po uzoru na EU modele, a to bi dugoročno moglo stabilizirati cijene i poboljšati dostupnost stanovanja. Država je prepoznala nagomilane probleme u sektoru stanovanja te su mjere poput aktivacije praznih stanova važan korak prema fleksibilnijem tržištu.

Jesu li današnje cijene kvadrata u Zagrebu i na obali realne u odnosu na platežnu moć prosječnoga građanina?

Iako tržište i potražnja u velikoj mjeri oblikuju cijene nekretnina u Zagrebu i na obali, one su danas znatno iznad mogućnosti prosječnoga građanina. To pokazuje koliko je važno uvesti mjere koje bi stanovanje učinile pristupačnijim, poput subvencija za stambene kredite, poticanja izgradnje povoljnijih stanova i pametne regulacije tržišta nekretnina. Inače se u svjetskim ili, točnije rečeno, zapadnim okvirima primjenjuje formula odnosa prosječnih primanja i prosječne cijene kvadrata koja kaže da taj omjer ne bi trebao biti veći od 3, tj. da bi prosječna cijena kvadrata trebala biti do maksimalno tri prosječne plaće. Iako ovakva formula nije idealna, s obzirom na dodatne utjecaje. ipak nam daje barem inicijalni uvid u postojeće stanje, koliko je ono održivo i koliko je tržište preskupo.

Foto: Privatni album/

Koje segmente smatrate najotpornijima i najperspektivnijima - luksuzne apartmane, turističke nekretnine, obiteljske stanove ili dugoročni najam?

Na hrvatskom tržištu nekretnina različiti segmenti pokazuju različitu otpornost i potencijal rasta. Luksuzni apartmani privlače inozemne kupce i nude visoki prihod, ali su osjetljivi na ekonomske krize. Standardne turističke nekretnine nude dobar balans između rizika i prihoda, posebno u popularnim destinacijama. Obiteljski stanovi predstavljaju stabilnu i sigurnu investiciju, s konstantnom potražnjom u urbanim sredinama. Dugoročni najam je najotporniji segment i pruža predvidive prihode, idealan za konzervativne investitore. Ukratko, oni koji traže visoki povrat biraju luksuz i turizam, dok oni koji žele sigurnost biraju obiteljske stanove i dugoročni najam.

Sve se više spominje da će tržište "nagraditi" kvalitetu i energetsku učinkovitost. Koliko kupci danas već prepoznaju tu vrijednost?

Na hrvatskom tržištu nekretnina sve više se ističe važnost kvalitete i energetske učinkovitosti. Kupci danas sve više prepoznaju vrijednost nekretnina koje su energetski učinkovite, koriste obnovljive izvore energije i kvalitetne materijale. Takve nekretnine ne samo da smanjuju dugoročne troškove održavanja i potrošnje energije, već i zadržavaju ili povećavaju tržišnu vrijednost. Trend pokazuje da kvalitetna i energetski učinkovita gradnja postaje sve važniji faktor pri donošenju odluka o kupnji ili investiciji. Naravno, ovo je povezano i s nestabilnom energetskom situacijom radi geopolitičke situacije tako da investitori koji ulažu u ovaj segment mogu očekivati bolju potražnju i konkurentniju poziciju na tržištu.

Foto: Privatni album

Digitalni alati i 3D razgledi - jesu li postali nužnost za agencije ili su još dodatak?

Digitalni alati i 3D razgledi sve više postaju standard u poslovanju agencija za nekretnine. Kupci očekuju mogućnost virtualnog obilaska nekretnina prije fizičkog dolaska, a to štedi vrijeme i ubrzava proces prodaje. Agencije koje koriste ove tehnologije lakše privlače kupce i ističu se u konkurentnom tržištu. Iako još nisu potpuno univerzalni, 3D razgledi i napredni digitalni alati sve više prelaze iz luksuza u praktičnu nužnost, osobito kod skupocjenih i urbanih nekretnina.

Ako pogledamo sljedećih tri do pet godina - što je po vama najveći rizik za hrvatsko tržište nekretnina, a gdje leži najveća prilika? Koje su vaše prognoze?

Najveći rizik za hrvatsko tržište nekretnina u sljedećih nekoliko godina vidim u rastu kamatnih stopa, promjenama poreza i regulacije kratkoročnog najma te u sezonalnosti i nejednakosti između urbanih i obalnih područja. S druge strane, prilike su u rastu potražnje za dugoročnim najmom u gradovima, obnovi i energetskoj sanaciji postojećih zgrada te u kvalitetnim turističkim nekretninama i atraktivnim lokacijama. Bazni scenarij predviđa umjereni rast cijena od dva do pet posto godišnje, s bržim rastom na vrhunskim lokacijama. U slučaju, pak, snažnog rasta kamata ili strože regulacije, moguće je stagniranje ili blagi pad cijena. Optimističan scenarij predviđa lokalno od šest do deset posto rasta uz stabilne kamate i snažan turistički sektor. Investitori bi se trebali fokusirati na dugoročni najam i renovacije, dok politika može podržati stabilnost kroz porezne olakšice i poticaje za obnovu. Ukratko, tržište ostaje privlačno, ali zahtijeva promišljenu strategiju i praćenje makrotrenda.

Kako da mladi danas uopće dođu do nekretnine? APN?

Za mlade je kupovina nekretnine danas izazov zbog visokih cijena i kamata. Državna podrška, kroz povrat dijela PDV-a i oslobođenje poreza na promet nekretnina mladima do 45 godina, pomaže pri ulasku na tržište, ali često nije dovoljna za cijene nekretnina u većim gradovima. Ključno je kombinirati državne programe, vlastite uštede i podršku obitelji te razmotriti manje stanove ili predgrađa. Grad Zagreb je počeo s ulaganjem u društveno priuštivo stanovanje, koje bi moglo biti model kako omogućiti mladima stjecanje prve, i to pristupačne nekretnine.