Gradite, imate zemljište, želite novi stan? Ovo su nova Bačićeva pravila koja morate poznavati!

Vlada je danas usvojila dva opsežna zakona koji značajno mijenjaju dosadašnji sustav planiranja i građenja u Hrvatskoj. Radi se o Zakonu o prostornom i Zakonu o gradnji, a ministar Branko Bačić i premijer Andrej Plenković su poručili da je cilj zaštita prostora. Riješeni su i sporovi oko kampova i mobilnih kućica i etažiranju u turističkim zonama, a na kraju je očito da je Bačić samo malo popustio i da je nova zakonska regulativa znatno stroža naspram današnje koja je omogućila priličan nered.

No, iako je problematika kampova, mobilnih kućica i etažiranja prevladavala u raspravi o novim zakonima, oni donose puno šire promjene – poput komasacije(okrupnjavanja) zemljišta i izvlaštenja i za stambene zgrade, digitalne prostorne inspekcije kako bi se spriječila bespravna gradnja, lakšeg dolaska investitora do komunalne infrastrukture, zabrane proširenja građevinskih zona ako postojeće nisu uređene, bržeg izdavanja dozvola, ali i dijelova koji se neće svidjeti gradonačelnicima i načelnicima jer Ministarstvo može preuzeti i samo donijeti planove i izdati dozvole za neki strateški projekt. 

Što se tiče etažiranja u turističkim zonama što je bio ogroman problem i ponekad krinka za apartmanizaciju, sada će se etažiranje moći izvršiti samo u zonama u kojima se gradi smještaj s pet zvjezdica. I to samo za 30 posto objekata, dok će 70 posto morati biti hotel. Etažiranje će ići tek nakon uporabne dozvole, kupac takvog apartmana će morati imati ugovor da prepušta hotelskoj kući  najam i neće u svom objektu moći boraviti više od 60 dana. To su rigorozni uvjeti koji će spriječiti zlouporabe, ali uglavnom i zadovoljiti investitore. 

ZLOČIN BEZ KAZNE Nevjerojatno! Gradili bespravne kuće na Zrmanji, ali ipak neće u zatvor: 'Pa kakva je to poruka?'

Bačić je promjenio definiciju mobilne kućice i one su montažni objekt za koji je dovoljna lokacijska dozvola, ali ključno je da je i dalje ostavio definiciju da mobilne kućice u kampovima ulaze u izgrađenost kampa koja po novom ne smije biti veća od 30 posto. Dodatno je propisano  10 godina prijelaznog razdoblja za postojeće izgradnju, a ministar je  poručio da je to dovoljno da se svi prilagode i amortiziraju investiciju. U naseljenom području u kampu smještaj ne smije biti bliže od 25 metara od obalnog pojasa, a izvan naselja unutar 100 metara. I tu vrijedi razdoblje od 10 godina za postojeće. Inače, uz izgrađenost 30 posto, u kampu još 30 posto mogu biti prometnice i javne površine poput igrališta, a 40 posto mora biti zelenilo.

- Ima dovoljno vremena za prilagodbu, a time će kampovi postati ugodniji i održiviji – poručio je Bačić koji je dodato da pretpostavlja da će se nakon tog roka i dobar dio mobilnih kućica morati prorijediti. 

Ali tu je i niz drugih izmjena o kojima se malo raspravljalo. Kako bi omogućili gradnju stanova za priuštivi najam dvije su velike promjene. Uvodi se novi instrument – urbanistički projekt. Njime bi ministarstvo i grad ili općina bez dugotrajne procedure promjene planova mogli transformirati neko području za priuštivo stanovanje. I na osnovu njega bi se mogle izdati i dozvole. S tim je povezana i "urbana komasacija" koja dosad nije postojala, nego se primjenjivala samo za poljoprivredna zemljišta. Time bi se okrupnile čestice, a propisano je da je ona od "državnog interesa". To je jako važno jer omogućava i izvlaštenje privatnih parcela, što je uvijek sklizak teren. Bačić je samo spomenuo ubrzanje postupaka, ali ne i izvlaštenja koja su nužna posljedica. To treba kombinirati i sa ciljevima iz Nacionalne strategije stambene politike u kojoj je zacrtano da grad i država mogu primjerice prepustiti zemljište u zamjenu za dio stanova za priuštivo stanovanje, što otvara nove mogućnosti, ali i sve zajedno i potencijalne nove probleme i eventualna pogodovanja. Komasaciju će moći pokrenuti i 51 posto vlasnika unutar nekog plana, to mogu biti i pojedinačni vlasnici, ali jedan veliki investitor koji drži većinu zemljišta i ima sukob s ostalima. 

Također, ako se radi o nekom strateškom projektu, Ministarstvo može bez obzira na postojeće planove i odluke grada ili općine transformirati neko područje i izdati dozvole što opet nosi ubrzanje, ali centralizaciju i odluke mimo volje lokalnog stanovništva.

Iznimno važna promjena je i da lokalna uprava neće moći širiti građevne zone ako postojeće nisu komunalno opremljene(ceste i ostala infrastruktura). Morat će imati i plan opremanja koji će morati realizirati ili se neće moći širiti. To se kombinira s dokazanom potrebom širenja, tako da se ovime pokušavaju spriječiti prenamjene udaljenih područja koje je netko kupio, te izgradnja naselja bez komunalne infrastrukture. 

Ali tu postoji i pogodnost za investitore koji godinama znaju čekati da neka lokalna uprava donese neki urbanistički plan uređenja ili komunalno opremi zemljište. Sada zakon o prostornom uređenju propisuje da investitor može iskazati interes za gradnju, a ako grad ili općina u roku od dvije godine ne donese detaljni propisani plan ili ne opremi zemljište, investitor može graditi ceste i infrastrukturu te objekte u namjeni koju propisuje viši plan. Dozvole će mu izdati ministarstvo, a grad ili općina još mora riješiti imovinsko pravne odnose. Sav trošak koji je investitor imao u gradnji infrastrukture će mu se odbiti od komunalnog doprinosa ili čak i naknade koju plaćaju kasniji vlasnici. 

DOŠLA INSPEKCIJA Nikola Petrač i bivši košarkaš u problemu: Bušili i rušili bez dozvole u zaštićenoj jezgri

Što se tiče zakona o gradnji, tu su također velike promjene, a jedna od njih bi valjda napokon trebala suzbiti bespravnu gradnju i to  - putem satelita. Radi se o uvođenju novog digitalnog sustava "eProstorna inspekcija". U njemu bi se vidjele promjene u prostoru i "palila crvena lampica" za novi objekt svaki puta kada snimka iz orbite pokaže da niče nova gradnja. 

- Trajno putem satelita opažamo sve moguće promjene u gradnji, a to praćenje će komunalnim redarima i  inspektorima omogućiti da bez prijave i odlaska na teren sami utvrde da li se provodi bespravna ili legalna gradnja  - rekao je Bačić, ali nije precizirao kada će to potpuno zaživjeti.

Uz to, referentima koji izdaju dozvole se propisuje obveza da provjere je li netko krenuo graditi i prije nego je dobio sve dozvole, a u tom slučaju ga čekaju kazne. Pogodnost za investitore je što građevinska dozvola više neće vrijediti tri, nego šest godina, odnosno osam ako ju je izdalo Ministarstvo za neki strateški projekt. 

Izdavanje dozvola se potpuno digitalizira, što je povezano i s ovim sustavom kontrole. I sada su dozvole unesene u sustav, ali sada bi projektant mogao baš sve dozvole izvaditi digitalno kroz sustav koji je povezan s prostornim planovima i pravilima. Uvodi se i 3D model građevine kroz poseban sustav u kojem će biti povezani investitor, projektant i izvođač. Plan države je kroz digitalizaciju smanjiti i korupciju, bespravnu gradnju, ali i ubrzati procese izdavanja dozvola. 

Za kuće do 400 metara bruto površine i poljoprivredne objekte do 600 metara bruto, više i neće trebati glavni projekt, nego samo idejni na osnovi kojeg će projektant dalje moći vaditi dozvole, što je naišlo na kritike struke da će se smanjiti sigurnost objekata. 
Potpuna novost je i uvođenje plana višegodišnjeg održavanja stambene zgrade prije negoli dobije uporabnu. Čovjek koji kupuje stan bi tako znao koje troškove može očekivati, te što su obveze suvlasnika na održavanju zgrade.